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LA CASA ABITABILE: requisiti essenziali dalla normativa d'igiene

Acquistare una casa è spesso una scelta lunga e difficile: dal punto di vista economico è l'investimento sicuramente più importante che una famiglia deve affrontare nel proprio arco generazionale. Dal punto di vista pratico deve poter soddisfare tutte le esigenze primarie e di comfort dell'individuo. La casa, per essere tale, deve però rispondere a precisi requisiti di legge che impongono severi parametri necessari a garantire l'agibilità agli occupanti.

Nelle nuove costruzioni, o nelle ristrutturazioni equiparate, l'immobile deve soddisfare, oltre che la normativa urbanistica vigente, anche i requisiti imposti dalla locale normativa d'igiene .

L'aggiornamento del Titolo III Regolamento locale di igiene tipo (deliberazione della Giunta Regionale del 25 luglio 1989 n° 4/45266 pubblicato sul Bollettino Ufficiale della Regione Lombardia 4° supplemento straordinario al n°43), costituisce il Vademecum per la Casa Abitabile , e pertanto deve essere tenuto in giusta considerazione anche dal cittadino in procinto di acquistare o affittare un immobile. Come riconoscere, senza essere dei tecnici specializzati, i requisiti minimi che deve avere un alloggio? O meglio: come si riconosce un alloggio non abitabile?

Le norme specifiche, si applicano per gli aspetti inerenti l'igiene e la sanità pubblica, a tutti i nuovi interventi soggetti al rilascio di denuncia inizio attività o permesso di costruire, agli edifici esistenti per interventi anche parziali di ristrutturazione o di ampliamento. Analizzando nello specifico la porzione di regolamento relativo alle abitazioni, si desumono numerosi obblighi normativi.

In primis il proprietario dell'immobile è tenuto a mantenerlo in condizioni di abitabilità come prescritto dalla Legge e dai Regolamenti Comunali. Qualora tali condizioni dovessero venire a mancare, deve provvedere alle opportune riparazioni e adeguamenti (art. 3.1.11). Il Sindaco può quindi far eseguire in ogni momento ispezioni dal personale tecnico dell'A.S.L. per accertare le condizioni igieniche sanitarie nelle costruzioni.

L'alloggio è da ritenersi inabitabile (art. 3.1.13) quando:

•  le condizioni di degrado sono tali da pregiudicare l'incolumità degli occupanti,

•  l'alloggio è improprio (seminterrato, soffitto, rustico, box),

•  manca di ogni sistema di riscaldamento,

•  i requisiti di altezza e superficie risultano inferiori al 90% di quello previsto dalla Legge,

•  i requisiti di aero-illuminazione (dimensione delle aperture in relazione alla superficie di pavimento) sono inferiori del 70% rispetto a quanto prescritto (generalmente le superfici finestrate devono risultare almeno il 12,5% della superficie di pavimento e cioè avere un rapporto di 1mq di finestra per 8 mq di locale),

•  non dispone di servizi igienici, acqua potabile e spazio cucina.

Un alloggio dichiarato inabitabile deve essere sgomberato con ordinanza del Sindaco e non potrà essere rioccupato se non dopo aver provveduto ai necessari interventi di ristrutturazione.

Per meglio comprendere alcuni dei parametri essenziali che garantiscono le condizioni di salubrità degli immobili residenziali sopra descritti, si analizza il Capitolo 4 dello stesso regolamento.

Innanzitutto è importante distinguere le specifiche destinazioni tipologiche dei locali, ovvero:

•  spazi di abitazione : camere, soggiorno, cucina e sala pranzo,

•  spazi accessori : studio, taverne, sottotetto,

•  spazi di servizio : bagni, lavanderie, cottura, ripostigli.

Ogni alloggio deve garantire una superficie minima netta calpestabile di abitazione di mq 25 (se abitato da una sola persona) e mq 10 per ogni persona in più. Per esempio un bilocale abitato da una coppia deve avere una superficie netta minima di mq 25+10=mq 35 che, considerando i muri esterni e le tramezze (circa 16%) corrisponde a una superficie commerciale di circa mq 40. Inoltre per i singoli locali destinati ad abitazione è necessario garantire anche un volume di almeno mc 21 (ovvero circa mq 8), aumentato a mc 24 (circa mq 9) nel caso di camere occupate da una sola persona e a mc 38 (circa mq 14) per camere con due persone. Il rapporto tra volume e superficie viene determinato con i vincoli d'altezza di cui all'art. 3.4.7.: l'altezza netta media interna (per altitudini inferiori a 600 m s.l.m. e sempre in Lombardia) degli spazi di abitazione non deve essere inferiore a metri 2,70 , ridotta a m 2,40 per gli spazi accessori e di servizio e a m 2,10 per gli spazi di passaggio (corridoi, ripostigli).

 

Ritengo però che il regolamento potrebbe essere più adeguato ai tempi e soprattutto alle normative sul contenimento energetico. Infatti in alcuni paesi d'Europa, e anche nella vicina Svizzera, l'altezza netta interna dei locali è già ridotta a metri 2,45/2,50: le condizioni di igiene restano comunque rispettate, ma riducendo l'altezza netta interna si contribuisce sensibilmente a garantire un notevole risparmio energetico (minor volume da riscaldare), una temperatura più costante ad altezza d'uomo, un risparmio sui materiali da costruzione (10% circa) e la possibilità di realizzare un piano in più in edifici condominiali e quindi utilizzare meno territorio da urbanizzare.

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