Perizie di stima ed extragiudiziarie – perizie tecniche CTP
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Vizi e difetti nelle costruzioni: quando serve un perito
Con crescente frequenza, purtroppo, molte persone si trovano oggigiorno costrette a ricorrere a costose e lunghe cause giudiziarie per risolvere vari tipi di contenziosi di natura civilistica.
Nell’ambito urbanistico-architettonico la normativa che regola e disciplina l’attività edilizia e le funzioni ad essa connessa è talmente ampia, variegata ed in costante aggiornamento che si fatica ad essere sempre correttamente aggiornati.
I problemi di natura tecnica che possono scaturire a seguito di una ristrutturazione o di una nuova costruzione sono molteplici e non sempre di facile individuazione: le relative responsabilità connesse sono sostanzialmente riassunte dai seguenti articoli del Codice Civile.
L’art. 1667 stabilisce che “ L’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera . La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall’appaltatore. Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati. L’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera . Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna “.
Mentre l’art. 1669 prevede che “quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte , ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti , l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia“.
L’Art. 1668 sancisce che” Il committente può chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell’appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno nel caso di colpa dell’appaltatore . Se però le difformità o i vizi dell’opera sono tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente può chiedere la risoluzione del contratto”.
Per fortuna oggigiorno sono molto rari i casi di nuovi edifici o ristrutturazioni totali che presentano gravi vizi tali da cagionare pericolo di rovina, anche perché le vigenti normative impongono severi controlli strutturali e collaudi già in corso d’opera con l’analisi dei materiali utilizzati e una rigorosa progettazione statica con ampi margini di dimensionamento.
Risulta invece problematico e difficoltoso dimostrare e fare valere la propria garanzia in caso di vizi e difetti (occulti o meno) cosiddetti “minori”, ma che comunque possono portare anche alla non-agibilità dell’immobile stesso o comunque a gravi problemi per il committente.
Alcune tra le maggiori “patologie edilizie” sono, per esempio, riconducibili a un non sufficiente isolamento termico o acustico dei muri e dei solai intermedi, piccole crepe di assestamento causate dall’eterogeneità dei materiali o del terreno, problemi legati all’umidità e quindi all’inerzia termica delle murature, e tanti altri ancora.
Nella maggior parte dei casi, stando ai citati articoli del Codice Civile, l’appaltatore è tenuto ad intervenire per sanare i vizi lamentati, se a lui imputabili, e risolvere “pacificamente” la questione.
Nel caso in cui la controversia non trovi facile soluzione, si consiglia, in via preliminare, un accertamento preventivo di parte redatto da un consulente di fiducia e volta ad analizzare ed evidenziare tutti i vizi e i difetti riscontrati nell’immobile, finalizzato all’accertamento di eventuali responsabilità, delle cause e dei relativi danni.
La figura del Consulente Tecnico (o perito) si instaura proprio quando il committente non ha le necessarie, adeguate e specifiche conoscenze tecnico-professionali per risolvere la sua causa. Il perito è quindi la figura professionale di fiducia del committente colui che lo deve consigliare ed indirizzare verso la più rapida e vantaggiosa soluzione del problema.
Inizialmente al perito è richiesta l’analisi dello stato dei luoghi ovvero, redigere un’accurata relazione tecnica e fotografica dei fatti riscontrati, con le dovute considerazioni e l’analisi dei costi stimati per il ripristino della situazione quo ante . Grazie a questo lavoro preliminare è possibile fornire al committente una prima analisi utile a valutare se esistono gli estremi per raggiungere un accordo tra le parti, o, come purtroppo spesso accade, predisporre un’azione legale.
Oggigiorno si tende infatti, vuoi per orgoglio, vuoi per principio, vuoi per necessità, a ricorrere troppo spesso ad azioni giudiziarie, lunghe, costose e dall’esito incerto. Forse, usando il cosiddetto buon senso da ambo le parti, risulterebbe molto più conveniente per tutti trovare un accordo bonario per risolvere la controversia
Iscritto all’Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Varese al n° 1495 di posizione dal mese di settembre 1997 ed esercitante come Libero Professionista Singolo.